親に家を売却する意思能力が備わっているかがポイント

不動産を売却する際には、所有者本人が契約内容を理解し、その法的な効果を判断できる能力が求められます。たとえ施設に入居していても、親御様が契約内容を理解できる状態であれば、本人の同意のもとで通常の売却手続きを進められます。

具体的にいえば、売却の必要性を説明した際に理解を示してくれる、金額や条件について会話ができる――こうした状態であれば問題ありません。この場合、施設から一時的に外出していただいて契約に立ち会うか、状況によっては施設内で司法書士が本人確認を行うことも可能です。

ただし注意が必要なのは、認知症などで判断能力が低下しているケースです。認知症の診断を受けていても、軽度で本人が売却の意味を理解し、自分の意思をはっきりと示せるのであれば、司法書士の面談を経て売却可能なケースもありますが、契約の重要性を理解できないと判断されれば、後日その契約が無効とされるリスクがあります。そのため自己判断せず、まずは専門家に相談することが肝要です

親の代わりに家を売りたい場合は委任状があれば売却できる？

親御様に意思能力がある場合、子どもが代理人として売却手続きを進めることは可能です。ただし、これには親本人が作成した適切な委任状が必要となります。

委任状には「不動産の売却に関する一切の権限を委任する」といった文言とともに、対象不動産の詳細、委任する内容、委任期間などを明記します。さらに大切なのは、委任状作成時点で親御様に意思能力があったことを証明できる状態にしておくことです。

これまで当社が扱ってきたケースでは、委任状作成時に医師の診断書を添付したり、司法書士立ち会いのもとで作成したりすることで、後のトラブルを防いでいます。「委任状さえあれば安心」と思われるかもしれませんが、その有効性を担保する準備が欠かせません。

しかしながら、親御様がすでに認知症で意思能力を失っている場合、たとえ形式的に委任状を作成しても法的には無効です。この状態で売却を進めるには、次に説明する成年後見制度の利用が必要になります。

認知症の親の家を売却するために利用できる「成年後見制度」とは？

親御様が認知症などで判断能力を失っている場合、成年後見制度を利用することで売却が可能になります。これは家庭裁判所が選任した成年後見人が、本人に代わって法律行為を行う制度です。

成年後見制度には法定後見と任意後見がありますが、すでに判断能力が低下している場合は法定後見を申し立てることになります。申立てから後見人選任までは通常2～4か月程度かかり、その間は売却手続きを進められません。

ここで押さえておきたいのは、成年後見人が選任されたからといって自動的に不動産を売却できるわけではないという点です。居住用不動産の売却には家庭裁判所の許可が必要で、たとえ空き家でも過去に住んでいた家であれば許可が必要です。

この許可を得るためには、売却の必要性を具体的に説明しなければなりません。たとえば施設入居費用の捻出、維持管理費の負担軽減、将来的な相続トラブル回避といった合理的な理由が求められます。売却価格が適正であることの証明として、複数の不動産会社から査定書を取得することも有効です。

当社で扱った事例では、施設費用の支払いが困難になっていることを示す資料や、固定資産税・管理費の負担状況をまとめた書類を提出し、約1か月で許可を得られたケースがあります。

成年後見制度は手続きに時間がかかり、後見人への報酬も発生します。とはいえ、認知症の親の財産を適切に管理しながら売却を進める唯一の合法的な方法です。早めに専門家へ相談し、計画的に進めることをお勧めします。

居住用財産の3,000万円特別控除の適用条件とは

この特別控除は、自宅を売却した際の譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です（売却代金がそのままもらえるわけではありません）。施設に入居した親の家でも、一定の条件を満たせば適用が可能になります。

最も重要な条件は、住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに売却するという期限です。たとえば親御様が2022年4月に施設へ入居した場合、2025年12月31日までに売却を完了すれば控除を受けられます。

また、売却する家屋が親の居住用として実際に使われていたことが前提です。別荘やセカンドハウスとして使用していた物件は対象外となります。さらに、売却先が配偶者や直系血族など特別な関係にある相手でないことも条件の一つです。

3,000万円特別控除を利用する際の住民票の取り扱いと注意点

特別控除の適用において、住民票の扱いは実務上よく質問される項目です。「施設に入ったら住民票も移さないといけないのでは？」と思われるかもしれませんが、結論からいえば、施設入居時に住民票を実家から移す必要はありません。むしろ、安易に移してしまうと控除の適用が難しくなる可能性があります。

税務上の「居住」の判定は、住民票の所在地だけでなく、実際の生活実態によって判断されます。施設へ入居しても、いずれ実家に戻る可能性がある場合や、荷物がそのまま残されているような状況では、実家が生活の本拠地とみなされるケースが多くあります。

ただし、売却後に確定申告を行う際には、現在の住所を正確に記載する必要があります。施設入居が長期にわたり、実質的に施設が生活の場となっている場合は、売却前に住民票を施設の住所に移しておくことで、手続きがスムーズになることもあります。

判断に迷う場合は、売却を決める前に税理士や税務署に相談し、個別の状況に応じた適切な対応を確認するのが安全です。

親の家を売却するには計画的に進めることが重要

3,000万円控除の期限である「3年を経過する年の12月31日まで」という条件を考えると、施設入居後は意外と時間的余裕がありません。「まだ3年もあるから大丈夫」と思ってしまいがちですが、実際の売却活動には準備期間も含めて数か月かかることを想定し、早めの行動が求められます。

売却のタイミングを考える際は、税制面だけでなく、市場環境も考慮に入れましょう。不動産市場には波があり、地域によっては売り時を逃すと大きく価格が下がる可能性もあります。

当社では、施設入居後1年以内に一度査定を受けることをお勧めしています。すぐに売却しない場合でも、現在の市場価値を把握しておくことで、いつ売却すべきか判断しやすくなります。また、査定の際に税制面でのアドバイスも受けられるため、総合的な売却計画を立てられます。

固定資産税や火災保険料といった維持費も、売却を先延ばしにすることで積み重なっていきます。また、空き家状態が続いた場合は家屋内での事件や火災、定期的な清掃や庭木のメンテナンスを怠ることによる近隣とのトラブルのリスク等も高まります。3年という期限を意識しながら、税制優遇と市場価格のバランス、保有リスクを見極めた売却計画を立てることが、経済的なメリットを最大化する鍵です。

室内に残された荷物の整理と処分の進め方

実家に残された荷物の量は、想像以上に多いものです。衣類や家具はもちろん、書類、写真、趣味の道具、思い出の品など、数十年分の生活の痕跡が詰まっています。「どこから手をつけていいかわからない」と途方に暮れてしまうのも無理はありません。

効率的に進めるには、まず荷物を「必要なもの」「処分するもの」「判断保留」の3つに分類します。必要なものは施設や親族の家に移し、明らかに不要なものは処分、判断に迷うものは一旦保留にして後日改めて確認するという流れです。

処分方法としては、自治体の粗大ごみ回収、不用品回収業者、リサイクルショップの利用などがあります。貴重品や思い出の品は慎重に扱い、可能であれば親御様に確認を取りながら進めると後悔を避けられます。

仏壇や位牌といった宗教的な品物については、菩提寺に相談して閉眼供養を行ってから処分するのが一般的です。郵便物は転送届を出すとともに、重要な書類がないか必ず確認しましょう。

残置物の処分・整理は感情的な折り合いを付けながら進めなければならず、場合によっては遠方で暮らす親族に処分の可否を相談しながら進めるケースもあります。そのため、荷物の処分・整理に3か月以上かかる可能性も。もし、売却を急ぐ場合は生前整理や遺品整理を専門とする業者に依頼することで、1～2週間程度で片付けられることもあります。時間と労力を考えれば有効な選択肢といえるでしょう。

ただし、専門業者による不用品の処分は高額なコストが発生しやすい傾向があります。そのため、不用品の処分費用を捻出する余裕がない場合は、残置物の処分も無料で行う買取業者への売却を検討するのも良いでしょう。

買取業者へ売却する場合は不用品処分が無料・清掃や準備の必要もない

不動産買取業者へ売却する場合、室内外に残された不用品をそのまま無料で引き取ってくれます。また、ゴミの分別をする必要もなく、それまで住んでいた状態のまま引き渡しできるため、親族の皆様の費用・時間・労力の負担を大きく減らすことができます。

家を売却する場合、このまま売るべき？建物を解体した方がいい？

古い家を売却する際、「解体して更地にするべきか、建物付きのまま売るべきか」の判断は慎重に行いましょう。なぜなら、売却先をどこ・誰にするかにより解体自体がリスクになる可能性を秘めているためです。

たとえば建物が比較的新しく、リフォームすれば住める状態であれば、解体は行わず現状のまま売却するのが一般的です。場合によっては購入者が自分好みにリフォームやリノベーションしたいと考える可能性もあり、建物の価値をプラス評価してもらえます。

一方、築年数が古く耐震性に問題がある、老朽化が著しいといった場合は注意が必要です。古い物件だからと自分たちで解体費用を捻出して更地にしても、売れるとは限らないためです。不動産の売却の成約率は何よりも立地であると言い切れるため、環境によっては更地にしても売れにくいという事象が起こり得ます。

解体には高額な費用がかかります。たとえば木造住宅の場合、坪あたり3～5万円程度が目安だと言われ、30坪の家であれば100～150万円程度の出費となります。ただし、昨今の物価上昇や人手不足により年々コストは上昇傾向にあり、負担が大きいです。

また、解体後に3,000万円控除を受けたい場合は以下の条件が設定されています。

上記のように解体して売却する場合は税金の特例を受けるには期限が短くなる（1年以内）ケースがあるため、スケジューリングにはより注意が必要です

これまで述べてきたとおり、解体か現状かの判断は、建物の状態・立地・市場ニーズ・費用対効果・控除適用条件など総合的に見極める必要があります。場合によっては自分たちで更地にせず、現況のまま買取業者へ買い取ってもらう方が手元に残るお金が多くなるというケースもあります。そのため、売却も買取も多く取引している経験豊富な不動産業者の意見を聞くのが賢明です。

不動産「買取」のメリット・デメリット

買取のメリットは手数料や残置物の処分費用が無料になり、買取業者に対する費用が一切発生しない点です。また買取はどんなに古い物件でも新しい物件に建て替えたり、大胆なリフォーム・リノベーションを行い再販売することを目的としているため、古さを気にする必要はありません。加えて、買取の合意がされ次第、スピーディーな現金化が実現できる点も大きな魅力です。以上の点から、当社では築年数が古く、残置物が多い物件は買取をおすすめするケースが多いです。

一方で、買取の成約価格は売却と比べて安値になりやすい特性があります。これは解体や工事の費用を買取業者が負担するため、その経費を差し引かれる性質があるためです。また、買取業者の選び方によっては査定価格に大きな違いが出やすい点にも注意が必要です。具体的には大手不動産業者への買取は実は安値になりやすい傾向があります。反対に「横浜市内の築年数30年前後の戸建住宅を専門に買い取る業者」「再建築不可物件だけを買い取る業者」など、専門分野に特化した買取業者へ売却する場合は想定よりも高値が出る場合もあります。この買取業者とのマッチング次第で価格が大きく変わる点は注意が必要です。

不動産「売却」のメリット・デメリット

比較的築年数が浅く、立地が良い物件は仲介での売却が向いている場合があり、買取と比較して成約価格が高くなることがほとんどです。そのため、価格重視で家を売りたい方は売却を検討するのも良いでしょう。

ただし、売却は物件価格に準じた仲介手数料や室内に置かれた荷物の処分費用を売主自ら支払わなければならないため、売却前にまとまったお金を用意する必要があります。特に最近は物件価格が上昇しているため、その価格に連動して仲介手数料も高額化しやすくなっています。

また、売却は買主がいつ見つかるか見通しが立たないことがリスクとも言えます。買主が見つかるまでの間、空き家となる実家の管理を行う必要があり、内覧のたびに立ち会いなどの対応が求められます。「遠方に住んでいるし、頻繁に通うのは難しい」という方もいらっしゃいますが、建物を放置すれば急速に劣化し、成約になりづらくなる点に注意しましょう。

企業規模ではなく、経験豊富で信頼できる不動産会社を選びましょう

不動産会社選びは、売却の成否を大きく左右します。「少しでも高く売りたい」と思うあまり、高い査定額を提示する会社に飛びついてしまいがちですが、特に親の家の売却という繊細な案件では、単に高い査定額を提示する会社ではなく、親身になって相談に乗ってくれる会社を選ぶことが重要です。

買取業者と仲介業者が行う査定は性質が違う点に注意

注意したいポイントは「仲介業者」が提示する査定額＝成約額ではない点です。仲介業者の提示する査定額はあくまでも「売り出し価格」であり、その価格で売れないと判断した場合は段階的に値段を下げていきます。そのため、顧客を得るために意図的に高い査定額を提示する仲介業者もいる点に注意しましょう。

一方で「買取業者」が提示する査定額はそのままズバリ成約価格となります。買取業者は自分たちのビジネスのために物件の仕入れを行っている立場です。そのため、一定の利益が見込めると判断できる物件に対し「この価格で買いますよ」と言い切れるのです。そして、その価格に納得でき次第、速やかに現金化できます。

不動産の知識があり、親御様やご家族に寄り添って耳を傾ける業者を選びましょう

良い不動産会社の見分け方として、まず地域の市場に精通しているかを確認しましょう。その地域での取引実績が豊富であれば、適正な価格設定や効果的な販売戦略を提案してもらえます。

また、成年後見制度や税制面でのアドバイスができるかも重要なポイントです。不動産取引だけでなく、関連する法律や税務の知識を持っている担当者であれば、トータルでサポートしてもらえます。

トラブルを防ぐために親族間での意見調整も行いましょう

親の家の売却では、親御様だけでなく兄弟姉妹など親族間での意見調整が必要になることがあります。「兄弟で意見が合わない」と悩まれる方も多いのですが、特に相続を見据えた売却の場合、将来的なトラブルを避けるため、事前に十分な話し合いが欠かせません。

まず、売却の必要性や理由を共有しましょう。施設費用の捻出、管理負担の軽減、税制優遇の期限など、具体的な根拠を示すことで理解を得やすくなります。

売却価格や売却後の資金の使い道についても、透明性を持って話し合うことが大切です。可能であれば、複数の査定書を親族で共有し、適正価格について共通認識を持っておくとよいでしょう。

当社が関わった事例では、売却前に親族全員で説明を聞く機会を設け、疑問点を解消してから売却を進めたケースがあります。このプロセスを経ることで、売却後のトラブルを未然に防げました。